چند سوال اساسی از وزیر نیرو

باسمه تعالی
جناب آقای محمد اسلامی
وزیر محترم راه و شهرسازی
با سلام و با تشکر از گزارش جناب عالی به مجلس در تاریخ 20 خرداد جاری، با توجه به کمبود وقت در آن جلسه، اینک تحلیلی از وضعیت مسکن در ایران سال 99 به همراه چند سؤال اساسی ،برای دریافت پاسخ دقیق تقدیم می کنم:
مطالعات بر روی اقتصاد کشورهای مختلف از وجود یک معادلۀ قوی بین متغیرهای کلان اقتصادی و
متغیرهای بخش مسکن حکایت می کند. نزدیک به 122رشته فعالیت به این بخش وابسته است و نسبت به
تأمین نهاده های تولید و پشتیبانی پس از تولید آن اقدام می کنند و لذا رونق یا رکود بازار مسکن تأثیر مهمی
بر کل اقتصاد و صنایع وابسته بر جای می گذارد. سرمایه گذاری در بخش مسکن و تعداد ساختمانهای شروع
شده از جمله مهمترین شاخصهای پیش رو، برای رشد اقتصادی به حساب می آید و افزایش فعالیت های ساختمانی رشد اقتصادی به همراه خواهد داشت و رکود در این بخش می تواند یکی از عوامل یا نشانه های رکود اقتصادی باشد. هزینۀ مسکن بخش عمده ای از درآمد خانوارها را به خود اختصاص می دهد. بخش قابل توجهی از نقدینگی کشور به این حوزه سرازیر می شود و بخش عمده ای از هزینه های خانوار نیز در این بخش مصرف می گردد و لذا تحولات بخش مسکن می تواند به طور معناداری دیگر بخش های اقتصاد را تحت تأثیر خود قرار دهد.
در هر نظم اقتصادی، همزمان با افزایش تقاضا قیمتها روند صعودی می گیرند ولی در بازار مسکن ایران و
بخصوص در فصل بهار هر اندازه تقاضا کمتر می شود، قیمتها گرانتر می شوند. این معادله چطور شکل گرفته است؟ آیا معاملات بازار مسکن از جایی به غیر از خرید و فروشهای عادی متقاضیان طبقۀ متوسط اداره
می شود؟
در این خصوص پرسش هایی چند از وزیر محترم راه و شهرسازی قابل طرح است:
1- رکود یا رونق کدام برای ما مفید است؟
فعلا بازار مسکن در رکود مطلق است. تعداد معاملات بشدت کاهش یافته است. همزمان روزانه 100هزار
نفر به سهامداران بورس افزوده شده است. این اطلاعات نشان می دهد طبقۀ متوسط قدرت حضور در بازار
مسکن را از دست داده و بازارهای جدید را جایگزین کرده است. با این وجود حتی در دورۀ رکود، قیمت
مسکن روند صعودی را ادامه داده است.
دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی آمارهای جدیدی در مورد وضعیت بازار مسکن در
اردیبهشت ماه منتشر کرده که نشان می دهد، با وجود رکود حاکم بربازار، قیمتها در مقایسه با سال قبل بیش
از 5 میلیون تومان برای هر متر مربع افزایش یافته است.
خلاصۀ اطلاعات آماری بازار مسکن به نقل از وزارت راه و شهرسازی چنین است: “متوسط قیمت هر متر
مربع واحد مسکونی در اردیبهشت ماه سال گذشته 12712600تومان بود که در مدت یک سال
رشد 4300000 تومانی در هر مترمربع داشته است.”
همچنین تعداد مبایعه نامه های صادر شده در بخش مسکن در اردیبهشت امسال 11569واحد بوده،
در حالی که در اردیبهشت ماه سال گذشته 12317واحد مسکونی به فروش رسیده است، بنابراین
تعداد مبایعات در اردیبهشت امسال نسبت به ماه قبل (فروردین 99)که 1600واحد معامله شد، معادل
789.9درصد رشد داشته اما نسبت به ماه مشابه سال قبل (اردیبهشت 98 ) معادل 6.1درصد کاهش
نشان می دهد. قیمت مسکن نیز در تهران در اردیبهشت ماه امسال نسبت به فروردین ماه رشد 9.4درصدی
و نسبت به اردیبهشت ماه سال گذشته رشد 33.8 درصد داشته است.
گرانترین منطقۀ تهران مانند یک دهۀ اخیر، منطقۀ یک با متوسط قیمت 34199400 تومان بود. ارزانترین منطقه نیز منطقه 18 با متوسط قیمت 7743600 تومان در نظر گرفته شده است. در معاملات مسکن اردیبهشت ماه 7 منطقه تهران میانگین قیمت کمتر از مترمربعی 10 میلیون تومان داشتند و در 15 منطقۀ دیگر متوسط قیمت هر مترمربع مسکن بیش از 11 میلیون تومان اعلام شده است. بیشترین تعداد معاملات به منطقۀ پنج با یکهزار و 608 فقره و کمترین تعداد معاملات به منطق 19 با 64 فقره معامله اختصاص دارد. رکود و گرانی بدترین اتفاقی است که در بازار مسکن تداوم پیدا می کند.
2- تورم چقدر است و مسکن چقدر گران شده است؟
میان افزایش نرخ تورم و رشد بهای مسکن معادلۀ دقیقی وجود ندارد. برآوردها نشان می دهد بهای مسکن
در یک سال گذشته به طور متوسط 30درصد افزایش یافته است. این نرخ 10درصد از تورم هم کمتر است
ولی همزمان قیمت متوسط هر متر مربع آپارتمان در تهران به رقم 17میلیون تومان رسیده است. بر این
اساس موضوع مسکن بیش از قیمت، وابسته به فاصله گرفتن قیمتها از توان خرید شهروندان عادی است.
3- وام مسکن چقدر مهم است؟
شش سال قبل برآوردها تأیید می کرد که یک خانواده از طبقۀ متوسط برای خرید خانه در شهر تهران نیاز به
12سال پس انداز دارد. در آن دورۀ زمانی متوسط بهای ملک در تهران 900هزار تومان بود. این رقم در حال
حاضر 17برابر شده ولی دستمزد و نرخ پس انداز خانوارهای طبقه متوسط تغییر قابل توجهی نکرده به طوری که متوسط دریافتی کارمندان و کارگران از ماهیانه یک میلیون و 500هزار تومان به حداکثر 2
میلیون و 700هزار تومان رسیده است. در مورد کارمندان حقوق دریافتی ماهیانۀ آنها با جمع اضافه کاری
و سایر پرداختهای تشویقی به حداکثر 4میلیون تومان می رسد.
در این وضعیت، یک کارمند برای خرید یک مترمربع آپارتمان در شهر تهران نیاز به پس انداز کامل 4ماه
حقوق دارد. در صورتی که او تمام حقوقش را پس انداز کند، بعد از 20سال می تواند یک آپارتمان 60متر مربعی در تهران خریداری کند. اما محاسبات خرید مسکن به این روش انجام نمی شود. به طور متوسط یک سوم از درآمد مازاد هر خانوار صرف هزینه مسکن می شود. بنابراین کارمندان با بیشترین مقدار دریافت حقوق ماهیانه پس از 60 سال امکان خرید یک واحد آپارتمان 60مترمربعی را پیدا می کنند. در این وضعیت وام مسکن قدرت خریدی کمتر از 11متر مربع است.
4- حذف قیمتها چقدر موثر بود؟
“قیمت مسکن از سایت دیوار حذف شود.” این راهکاری است که دولت برای مهار وضعیت بازار پیش
گرفت ولی حتی پس از بکارگیری این روش بازهم روند افزایش قیمتها ادامه پیدا کرد. اقدامات دولت برای
مهار بازار مسکن بیش از آنکه قدمی اجرایی باشد، به حرکتهای نمادین تبدیل شده است.
5-آیا مسکن ارزان می شود؟
هیچ احتمالی در مورد کاهش احتمالی قیمت مسکن وجود ندارد. حتی در مورد کاهش سرعت رشد قیمت
مسکن هم گزینۀ جدی مطرح نشده است. بخصوص این که محاسبات نشان می دهد قیمت تمام نهاده های تولید با رشدی بین 30تا 56درصدی مواجه بوده است. همزمان پیش بینی می شود نرخ تورم در ماههای آینده و برخلاف اظهار نظرهای سیاسی رئیس کل بانک مرکزی کاهش نداشته باشد. تنها در ماههای آینده و به دلیل
تحرکات سیاسی چهره های تکنوکرات و مدیران ارشد کشور برای حضور در انتخابات ریاست جمهوری، انواع
نقل قولهای رسانه ای در مورد آیندۀ قیمتها و احتمال کاهش تورم صورت گیرد ولی هیچ کدام از این نظریات
در وضعیت واقعی اقتصاد ایران انعکاس نمی یابد.
زمانی که شما از بازارهای دارایی حرف می زنید، نمی توانید یکی را از بقیه جدا کنید، طلا، ارز، بورس،
مسکن و خودرو، 5بازاری است که به مانند زنجیره به هم وصل است، شما نمی توانید انتظار داشته باشید، به
طور مثال بازار ارز با افزایش قیمت همراه باشد، اما مسکن تکان نخورد، از سوی دیگر این بازارها بر روی هم
اثر متقابل دارند و از هم نیز تاثیر می گیرند.
جناب عالی اعلام کرده اید مردم خانه نخرند فعلا تا قیمتها پایین بیاید؛ به نظر می رسد بازار مسکن با توصیه مهار نمی شود، بلکه باید در سیاستگذری های خرد و کلان تجدید نظر کرد،تا در آن صورت بتوان انتظار داشت که قیمتها متعادل شود، این در حالیست که دولت در این زمینه باید دست به سیاستگذاریهای اصلاحی بزند، در غیر این صورت بازار مسکن سامان نخواهد یافت و همچنان شاهد افزایش قیمتها خواهیم بود.
6- عدم توجه به آمایش سرزمین و توزیع ناعادلانۀ امکانات و دامن زدن به بحران مهاجرت
در حوزۀ سیاستهای کلان به توجه جدی به بحث آمایش سرزمینی نیازمندیم؛ تا زمانی که مهاجرت به طور واقعی حل نشود، بحران مسکن همچنان پابرجا خواهد بود؛ در دو دهۀ اخیر روند مهاجرت به شهرهای
بزرگ بخصوص تهران و اطراف آن شدت یافته، به طوری که تمرکز جمعیتی در دو استان تهران و البرز بیش
از 9برابر میانگین کشور است، چنین آماری خود گویای این است که تا در زمینۀ سیاستهای کلان اصلاح انجام
نشود، نمی توان مسکن را درست کرد.
توزیع عادلانۀ ثروت و امکانات رفاهی در کشور به هیج عنوان صورت نگرفته است. این توسعۀ نامتوازن باعث
خسارات مادی و معنوی بسیار شده: شما در نظر بگیرید، یک خانواده از یک شهرستان کوچک به دلیل
کمبود امکانات و بیکاری به کلانشهری مانند تهران مهاجرت می کند، در وهلۀ اول وسع آنها به خرید و
اجاره خانه در تهران نمی رسد، بنابراین مجبور می شوند، حاشیه نشین شوند، زمانی که تعداد این افراد حاشیه
نشین زیاد می شود، دو اتفاق روی می دهد، اول اینکه قیمت مسکن به طور طبیعی در آن مناطق نیز افزایش می یابد، زیرا تقاضا زیاد می شود؛ در وهلۀ دوم نیز دوباره شاهد توزیع ناعادلانۀ امکانات خواهیم بود، شهرهای اقماری و حاشیه ای تهران هیچ گونه امکاناتی ندارند، ولی تمام امکانات در تهران متمرکز شده است، بنابراین سیاست کلان دیگری که باید صلاح شود، تمرکز زدایی است، نباید تمامی امکانات و منایع در شهرهای بزرگ جمع شود، بلکه این امکانات باید در شهرهای کوچک و روستاها نیز به طور متوزان توزیع شود، تا این چنین شاهد مهاجرت به شهرهای بزرگ نباشیم.
7-هزینه تولید مسکن در کشور بسیار گران است؟
در حوزۀ سیاستهای خرد در بخش مسکن نیز نیاز به اصلاح وجود دارد: اولا هزینۀ تولید مسکن در
ایران به هیچ عنوان اقتصادی نیست، این امر باعث می شود بهای تمام شدۀ مسکن بصرفه نباشد،
بنابراین محصول نهایی که همان خانه باشد، گران در می آید، این درحالیست که باید از فناوریهای نوین در
ساخت مسکن استفاده شود تا بهای تمام شده کاهش یابد، در غیر این صورت نمی توان بهای ملک را متعادل
کرد.
صنعتی سازی مسکن یکی از راهکارهایی است که می تواند هزینۀ تولید خانه را کاهش دهد، متعادل نبودن
عرضه و تقاضا نیز یکی دیگر از دلایلی است که قیمت مسکن به طور مداوم افزایش می دهد، در این راستا
دولت نتوانسته، تولید و عرضه مسکن را شتاب دهد، بر همین اساس است که همیشه تقاضای بسیاری برای
خانه وجود داشته، اما به دلیل اینکه به این تقاضا پاسخ داده نشده قیمتها روز به روز گرانتر شده است.
رشد سرمایه گذاری در بخش مسکن همواره در سالهای اخیر منفی بوده، این موضوع گویای آن است که
بخش خصوصی با توجه به مشکلاتی که وجود دارد، راغب به ساخت و ساز مسکن نیست و برای همین است
که در بازار با کمبود مواجهیم؛ دولت باید بسترهای لازم را فراهم کند، تا بخش خصوصی بتواند به تولید
مسکن اقدام کند، بنابراین همان طور که ملاحظه می کنید بازار مسکن با سفارش و توصیه درست نخواهد شد
و این جانب با توجه به وضعیتی که ترسیم کردم افق روشنی را برای بازار مسکن در زمینۀ مهار و کاهش قیمتها نمی بینم.
8- آیا تعداد مستاجرها کم شده است؟
نسبت تعداد مالکان به مستأجران هیچ تغییری به سمت افزایش تعداد مالکان نداشته است. 30.8درصد از
جمعیت ایران اجاره نشینند. درحالی که پس از سال 90 این عدد روی 26درصد مانده بود. در حال حاضر
به ازای هر 100واحد مسکونی 106تقاضا وجود دارد. افزایش قیمت مسکن و کاهش شاخص پس انداز هم
سبب شده تا امکان خرید خانه را طبقات متوسط از دست بدهند. طبقات فرودست هم به کلی از موقعیت خرید خانه فاصله گرفته اند.
9- مالیات برخانه های خالی درمان درد بازار مسکن است؟
چه کسانی اجازه نمی دهند مالیات برخانه های خالی دریافت شود؟ پاسخ به این سؤال را تقریبا تمام
سیاستگذاران بازار مسکن می دانند. به طور خاص در مجلس قبل برخی از نمایندگان که مالک بیش از سه
آپارتمان بودند با تصویب این قانون مخالفت می کردند. تعدادی از چهره های سیاسی که سرمایه هایشان را به
بازار مسکن برده اند، حاضر به اجرای این پیشنهاد نیستند و تقریبا تمام ذینفعان این بازار در مقابل اجرای قانون سنگ اندازی می کنند. برآوردی از جمعیت این جامعۀ ذینفعان نیست ولی قدرت سیاسی آنها چنان است که در یک دهۀ گذشته اجازۀ اجرای قانون را نداده اند.
برآوردها نشان می دهد 25میلیون خانوار در کشور وجود دارد. در مقابل 25میلیون و 412هزار واحد
مسکونی هم ساخته شده است. محاسبات نشان می دهد حداقل 2.5میلیون واحد مسکونی در کشور خالی است که امکان دریافت مالیات ازآنها به دلیل مخالفتهای سیاسی ممکن نیست. همزمان اخذ مالیات برعایدی
سرمایه هم در بازار مسکن معطل مانده است. عدم اجرای این قانون باعث شده مسکن در اختیار بخش واقعی
تقاضا قرار نگیرد. گزارشی که یکسال قبل خبرگزاری ایسنا منتشر کرد، نشان می دهد:”در یک دهه گذشته،
تعداد خانوارهای موجود در کشور به حدود 25میلیون خانوار افزایش یافته اما تعداد واحدهای مسکونی در
اختیار تقاضای واقعی در این 10سال متناسب با رشد جمعیت افزایش نداشته و به حداکثر 23میلیون واحد
رسیده است. البته بسیاری از این واحدها ( به تعبیری 3میلیون واحد در کل کشور) جنبۀ مصرفی نداشته و
سرمایه داران بخش خصوصی، به عنوان سرمایه و در قالب املاک خالی از سکنه، بی استفاده راکد گذارده اند: تعداد واحدهای مسکونی تکمیل شده در سال 1392(6 سال پیش) 834 هزار دستگاه در کل کشور بوده که این رقم در 3ماهه نخست سال 1397به 100هزار دستگاه کاهش یافته است.”
10- چه کسانی به بازار اجازۀ آرامش نمی دهند؟
تقریبا هیچ دورۀ زمانی در اقتصاد ایران نبوده که در آن امکان بهبود وضع برای مستأجران رقم بخورد. در 35
سال گذشته 14درصد جمعیت مالکان کشور به طبقۀ مستأجران سقوط کرده اند. شاخص دسترسی به مسکن
برای خانوارهای شهری درحال حاضر به رقم 16سال نزدیک شده درحالی که سند چشم انداز پیش بینی کرده
بود تا سال 1400 انتظار خانوارها برای خرید خانه به 5 سال برسد. محاسبات دیگری نشان می دهد نسبت پس انداز خانوارهای طبقۀ متوسط برای خرید خانه در تهران نزدیک به 56 سال شده است. ساکنان دهکهای متوسط و پایین کشور در دستۀ جمعیت 37درصدی غیرمالک به حساب می آیند که باید هزینه های افزایش 23درصدی اجاره بها را در شهرستانها و بیش از 50 درصدی در تهران، پرداخت کنند. بین سالهای 1385تا 1395، ده میلیون و 500 هزار واحد مسکونی در کشور ساخته شده، در حالی که در همین دورۀ زمانی تنها 2میلیون و 400 هزار خانوار جدید صاحب خانه شده اند. این محاسبات نشان می دهد 77 درصد تقاضای خرید مسکن در کشور مصرفی نیست. همگی این اطلاعات تأیید می کند، در بازار مسکن تحولاتی رخ داده که این بخش را از قاعدۀ عرضه و تقاضا خارج کرده است. گردش مالی بازار مسکن به طور متوسط سالیانه هزار هزار میلیارد تومان برآورد می شود درحالی که 15سال قبل این رقم، 420هزار میلیارد تومان بود. در بازاری به این وسعت منافع زیادی در پس هر تصمیم برای تغییر شرایط، در خطر قرار می گیرد.
11- آیا بازار مسکن – هم درحوزۀ معاملات و هم ساخت وساز- در سال جدید در مسیر بهتر از
سال گذشته قرار می گیرد؟
نتایج بررسیهای کارشناسی در ابتدای سال 99نشان می دهد بازار ملک در سال 99 تحت تأثیر پنج عامل
کلیدی و یک عامل مهم احتمالی قرار دارد. این عوامل اثرگذار بر بازار مسکن به ترتیب اهمیت شامل «رکود
اقتصادی و شرایط اجتماعی ناشی از کرونا»، «تحریم»ها، «تحولات بازار ارز»، «تورم عمومی»، «وضعیت
اقتصادی خانوارها» و همچنین «بازار سرمایه» است.
در سال 99 همه باید بپذیرند بخش مسکن پیشران اقتصاد نیست. با توجه به حجم خانه های خالی و قدرت
خرید مردم، بعید است در سال 99 بتوان روی بخش مسکن به عنوان حوزۀ پیشران رشد اقتصادی حساب باز
کرد. بنابراین توقع سازنده ها و سرمایه گذاران بازار ساختمانی از این بازار باید متفاوت از آنچه در دهۀ پس از70 رخ داد، باشد. حتی توقع سیاستگذاران اقتصادی هم از رشد این بخش باید واقعی باشد. بخش مسکن نمی تواند کمبودهای ناشی از افت فروش نفت را جبران کند. بنابراین فعالان مسکن باید متناسب با تصویر واقعی این بخش، فعالیتهای خود را شامل: مقدار ساخت، کیفیت ساخت و توقع از فروش تعریف کنند. بنابراین بازتعریف در فعالیت فعالان ساختمانی لازم و ضروری است.
همچنان رونق بورس، مسکن را به حاشیه می برد، اما دومین بازار مطلوب برای سرمایه گذاران خواهد بود و
افزایش وام مسکن تقاضای مصرف مسکن را افزایش می دهد. ضمن اینکه با تعطیلی فعالیت بخش مسکن از
اسفند تا خرداد به دلیل کرونا، در تابستان سرعت و تعداد معاملات و افزایش قیمت مسکن قابل توجه خواهد
بود. در دهۀ پس از 1390تناسب نزدیکی میان قیمت مسکن و نرخ دلار نمایان شده است به گونه ای که از
سال 1390به این سو قیمت هر مترمربع مسکن در تهران درحدود 1000دلار بوده است. در سال1399 نیز نوسانات احتمالی در بازار ارز می تواند بر بازار مسکن تأثیرگذار باشد.
در شرایط کنونی مهمترین مسأله بازار مسکن ضعف مالی در سمت تقاضای مسکن است. با توجه به حاکم
بودن شرایط تورمی در سنوات گذشته و عدم امکان احیا و افزایش درآمد خانوار (به دلیل رشد اقتصادی ضعیف
ناشی از عوامل متعدد اقتصادی و سیاسی)، سمت تقاضای مسکن در چند سال اخیر همواره از سمت عرضه جا
مانده و توان مالی در سمت تقاضا نتوانسته است از قیمتهای مسکن در بازار حمایت کند. این پدیده سبب تغییر شکل تقاضا (گرایش به واحدهای کوچکتر و کم کیفیت تر) و کاهش آن بویژه در بخش مصرفی شده
است. با توجه به تحولات اخیر حوزۀ اقتصادی و سیاسی در کشور بویژه تحولات نرخ ارز، افزایش نقدینگی،
کاستیهای تولید، تحریم، شیوع بیماری کرونا و… در کشور، احتمال بازیابی قدرت خرید خانوار بسیار ضعیف است و بعضا ممکن است شرایط دشوارتر از سال گذشته باشد. بنابراین پدیدۀ ضعف قدرت خرید خانوار برای
ورود به بازار مسکن تشدید می شود و تداوم می یابد که بدون شک این اتفاق در سمت عرضۀ مسکن و حتی کنش سفته بازان را در بازار مسکن تحت تأثیر قرار خواهد داد و بر رفتار ایشان اثر گذار خواهد بود.
نتیجه گیری:
بازار مسکن در سال جاری با تهدیدهای مختلفی همچون همه گیری بیماری کرونا و رکود ناشی از آن،
کاهش درآمدهای نفتی، تورم، رشد منفی اقتصاد، روند جهشی بازارهای موازی بورس و طلا و… مواجه است.
به همین دلیل، با قطعیت نمی توان روند این بازار و البته سایر بازارها را پیش بینی کرد، اما می توان شرائط
محتمل و بعید بازار مسکن را در سال 99 ترسیم کرد. آن گونه که کارشناسان مسکن عنوان می کنند، به دلیل
کاهش شدید قدرت خرید متقاضیان مصرفی ملک در برابر جهش های قیمتی دو سال گذشته و همچنین کم
اثر شدن انواع تسهیلات خرید و ساخت مسکن، این بازار همچنان در مرحلۀ رکود تورمی قرار دارد و به احتمال
زیاد بخش قابل توجهی از سال پیش رو را در این مرحله سپری خواهد کرد به گونه ای که همزمان با افزایش
قیمتها در بازار مسکن، از تعداد معاملات در مقایسه با سال گذشته کاسته خواهد شد.
در شرایط فعلی ارایۀ هر گونه پیش بینی در خصوص وضعیت پیش روی بازار مسکن امر چندان آسانی
نیست و ممکن است به دلیل وجود برخی نااطمینانی ها شرایطی کاملاً متفاوت با وضعیت فعلی در ماههای
آینده بر بازارها از جمله بازار مسکن حاکم شود؛ تحلیلها و پیش بینی ها در خصوص وضعیت پیش روی بازار
مسکن با فرض ثبات شرایط و عوامل درونی و بیرونی بازار مسکن ارایه می شود و ممکن است در صورت
وقوع وقایع غیرمترقبه، شرایط دیگری بر بازار حاکم شود. بر اساس مؤلفه های درونی و بیرونی اثرگذار بر بازار
مسکن با فرض ثبات شرایط کنونی، رشد قیمت مسکن در سال 99 نباید از حد تورم عمومی فراتر رود؛ پیش
بینی می شود رشد قیمت مسکن در سال 99 نسبت به سال 97 حداکثر معادل 30درصد رقم بخورد و بنابراین
انتظار جهش قیمتی برای بازار مسکن سال 99 تقریباً امری بعید به نظر می رسد. یکی از مهمترین عوامل
درونی بازار مسکن که باعث محدود شدن رشد قیمت مسکن در سال جاری حداکثر به اندازۀ تورم و حتی
کمتر از آن می شود، وضعیت مالی و توان خرید سمت تقاضای مسکن است. با توجه به اینکه هم اکنون سمت
تقاضای مصرفی مسکن و بخصوص خانه اولیها با توان مالی تضعیف شده در بازار مواجه اند آیا می توان انتظار داشت در سال جاری، مانند سال گذشته، این افراد در خرید مسکن چندان موفق نباشند ؟
در واقع تضعیف قدرت خرید سمت تقاضای مصرفی، به دلیل رشد قابل توجه قیمت مسکن در دو سال
گذشته، در سال 99 نیز بر حجم تقاضای مسکن اثرگذار خواهد بود. این موضوع حتی می تواند سایر تقاضاهای
موجود را در بازار مسکن بخصوص تقاضای سفته بازی ، تحت تأثیر قرار بدهد و از مقدار آن نیز بکاهد.
از سوی دیگر نیاز به واحدهای مسکونی کوچک و ارزان قیمت برای پاسخ به تقاضای آن دسته از گروههای مصرفی که همچنان قادر به تأمین هزینۀ خرید واحدهای مسکونی حداقلی اند افزایش خواهد یافت و از این رو، بهتر است سرمایه گذاران ساختمانی در سال 99 توان فنی و مالی خود را در این زمینه به کار بگیرند، زیرا تقاضا برای خرید واحدهای مسکونی کوچک و ارزان قیمت همچنان رو به افزایش است.می توان همچنین از تحولات نرخ ارز، افزایش نقدینگی، کاستیهای تولید، تحریم، شیوع بیماری کرونا و …به عنوان دیگر عوامل تأثیرگذار بر روند تغییرات بازار مسکن 99 نام برد. در چنین شرایطی انتظار می رود افزایش قیمت مسکن در سال 99 کمتر از تورم عمومی باشد. این در حالی است که در سال گذشته میانگین قیمت مسکن در شهر تهران بیش از 50درصد رشد کرد.
با تشکر
سید مصطفی میرسلیم